بعضا در تنظیم قراردادها علیرغم اینکه مفاد قرارداد مستند به قانون تنظیم شده ، اما یک طرف قرارداد با وسیله قراردادن قانون از اعتماد طرف مقابل سوء استفاده کرده،تمام منافع قرارداد را برای خودش لحاظ کرده است،اینجاست که نبرد نابرابر حق با قانون آغاز می شود.شاید بپرسید چطور ممکن است حق با قانون در تقابل و نبرد قرار گیرد؟بهتر است موضوع را با ذکر مثال توضیح دهم:
از زمانی که بازار مسکن و قراردادهای مشارکت در ساخت رونق گرفته ،برخی افراد سودجو با سوء استفاده ازاعتماد مالکینِ ملک های کلنگی که غالبا اشخاصی کهنسال و ناآشنا به وضعیت اقتصادی وضوابط لازم در انعقاد قرارداد مشارکت هستند کاری می کنند که مالک با یک امضاء بدون آنکه ریالی پول دریافت کند درصدی از مالکیتش را به سازنده منتقل کند!!تا درآینده شخص مورد نظر(سازنده) در ملک وی آپارتمان احدث کند؛ به این خیال صاحب چند واحد آپارتمان خواهد شد و این همان درِ باغ سبزی است که خیلی ها را گرفتار کرده و می کند.
طعمه ی چشم نواز و دلفریبی که سبب به دام افتادن مالک شده،سرمایه ی یک عمر وی و خانواده اش با یک امضاء به فنا می رود.در چنین فرضی که قرارداد مشارکت مبتنی بر قانون مدنی تنظیم شده و هیچ خدشه ای از حیث قانون بر مفاد قرارداد نیست،اقدام شخصی که قرار است ملکِ مالک را تخریب و شروع به عملیات عمرانی کند کاملا قانونی است اما در مقابل لابه لای شرایط قرارداد چیز هایی دیده می شود که جز تضییع حقوق مالک تعریف دیگری ندارد و این همان نقطه ی تلاقی و تقابل حق است با قانون.
اگرچه اصول و قواعد لازم در انشاء قرارداد رعایت شده اما آنچه مورد توجه واقع نشده است، شرایط اقتصادی،اجتماعی و حتی خانوادگی سازنده ایست که مالک، بخشی از مالکیت ملکش را طی قراردادی به وی داده تا در آینده این ملک کلنگی را تبدیل به چند واحد آپارتمان کند.سوال اصلی از همین آینده و با اگر و مگر هایی از این دست می آید که:
اگر سازنده توان انجام تعهداتش را نداشت چه اقدامی متصور است ؟اگر سازنده در مهلت مقرر قرارداد را به انجام نرساند چه؟اگر سازنده با قراردادی که از مالک دارد کل سهمش را به دیگری واگذار کرد و متواری شد، تکلیف مالک چیست؟وصدها اگر دیگر که در قالب پرونده های متعددی روی میز محکمه خاک می خورد و مالکینی که آواره ی کوچه و خیابان شده اند.
نمونه اش را همین چند روز پیش در دادگاه حقوقی شیراز زمانی که بانوی کهنسالی با قاضی دادگاه صحبت می کرد ،دیدم .خودش را بازنشسته ی آموزش و پرورش معرفی کرد...
خلاصه ی پرونده: مالکین ( زوج فرهنگی بازنشسته) طی قراردادی در قالب مشارکت در ساخت با سازنده، سه دانگ از ملک خودشان را به وی منتقل می کنند و سازنده متعهد می شود ظرف ۲۴ماه کل عملیات عمرانی اعم از تخریب تا تکمیل آپارتمان های توافق شده را بسازد و تحویل مالک دهد ودراین مدت(یعنی۲۴ماه) که ملک تخریب و درگیر ساخت و ساز است ،منزلی در محدوده ملکِ موضوع قرارداد، برای مالکین اجاره کند،حال پس از دوسال سازنده کل سهم الشرکه اش را به ثالث واگذار و هیچ خبری از او نیست،قرارداد اجاره ی محل سکونت مالک(زوج فرهنگی) منقضی و صاحبخانه نیز به جهت عدم پرداخت اجاره بها و تمام شدن مدت قراردادِ اجاره حکم تخلیه را به اجرا گذاشته،مالکی که خودش صاحب یک باب منزل ویلایی بوده،آواره ی کوچه و خیابان شده است و ملک خودش نیز تخریب شده،نیمه کاره رها شده است،ثالث نیز که سهم سازنده را خریده مستند به قرارداد مدعی مالکیت سه دانگ ملک است!!بنا به قانون حق با ثالث است اما آیا عدالت و انصاف حکم می کند که این زوج بازنشسته بدون آنکه ریالی پول بگیرند سه دانگ ملکشان به ثالث منتقل شود و آواره ی کوچه و خیابان شوند؟!مشکل از کجاست؟قانون یا...؟
گرچه دادگاه سازنده را محکوم به اجرای قرارداد کرده اما در وضعیتی که سازنده سهم الشرکه اش را واگذار و از وی هیچ نشانی در دسترس نیست و هیچ مال و اموالی نیز از وی شناسایی نشده است ،چنین حکمی مشکل این زوج بازنشسته را رفع نمی کند،تنها راه چاره استناد به ماده۴۷قانون اجرای احکام مدنی* است که اِعمال چنین قانونی هم مستلزم داشتن پول و سرمایه است تا مالک خودش،تعهدات سازنده را انجام دهد و هزینه ها و خسارات را از سازنده مطالبه کند.
مفاد قرارداد منطبق بر اصول حقوقی است اما آنچه در عالم حقوق یک الزام اخلاقی و لازم الاجرا برای هر حقوق خوانده ایست اولویت انصاف و عدالت بر متن قانون است و اینجاست که مجدد باید یادی کنم از فرمایش استاد کاتوزیان که فرمودند:قانون بدون عدالت هیچ شرافتی ندارد.
گرچه به لحاظ متواری بودن سازنده مرتفع شدن مشکل زوج فرهنگی،کار ساده ای نبود اما به قول قدیمی ها کار نشد ندارد و به ایشان پیشنهاد دادم چنانچه موافق باشند با یکی از موکل هایم که از سازندگان خوش نام شهر است صحبت کنم تا وی عملیات عمرانی پروژه را در قالب قرارداد ی جدید ادامه دهد و سپس مستند به ماده۴۷تشریفاتِ اجرای حکم دادگاه علیه سازنده با گرفتن حکم جلب مستند به ماده۳قانون اجرای محکومیت های مالی* ادامه یابد.
پس از مذاکرات مقدماتی موکلم قبول کرد طی قراردادی جدید ضمن رعایت معذوریت های ناشی از قرارداد ابتدایی سازنده با مالک* (مانند اشاره به حقوق ثالث و برآورد هزینه های ادامه ی عملیات عمرانی و میزان سهم مالک و...)مشکل این زوج بازنشسته را رفع کند اما از باب تذکر و یادآوری نکات ذیل جهت پیشگیری از مشکلات مشابه قابل توجه شما مخاطب عزیز است:
۱- تا زمانی که از میزان سرمایه و توان مالی سازنده مطمئن نشده اید ،هیچ توافق و قراردادی امضاء نکنید
۲- حتما برای انعقاد قرارداد معادل ارزش ملکِ موضوعِ قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده ضمانتنامه ی معتبر بگیرید اعم از ضماتنامه ی بانکی یا وثیقه گرفتن ملک
۳- تا قبل ازشروع عملیاتی عمرانی و پیشرفت پروژه، هیچ سهمی از مالکیت خودتان را ولو به وکالت به سازنده منتقل نکنید و در صورت اصرار سازنده توجه کنید معادل ریالی هزینه های انجام شده در پروژه،سازنده را در ملک شریک کنید وحتما قید کنید وی حق واگذاری سهم الشرکه اش را ندارد.مثال:اگر سازنده یک میلیارد در پروژه هزینه کرده و ملک شما 10میلیارد ارزش دارد؛سازنده را در یک دهم ملک شریک کنید.
تذکرمهم: در سند یا قراردادی که سازنده را مالک بخشی از ملک معرفی می کنید،این شرط قید شود که سازنده حق واگذاری سهم الشرکه اش را تحت هر عنوانی ندارد.
۴- راجع به ممنوعیت سازنده به پیش فروش آپارتمان های آتی الاحداث علاوه بر قید در قرارداد،با الصاق بَنر واطلاعیه ای بر سر ملک اعلام کنید این مجموعه غیر قابل پیش فروش است مگر با اذن مالک رسمی ملک
۵- پیش از تنظیم قرارداد اصلی،توافقات ابتدایی را در قالب مقدمه ی قرارداد تعریف کرده،تا زمان اخذ گواهی و مجوز احداث بنا توسط سازنده،ذیل هیچ قراردادی با موضوع مشارکت امضاء نکنید
۶- توجه داشته باشید با قرارداد مشارکت،سازنده در ملک شما شریک می شود و چنین قراردادی بنا به مقررات قانون مدنی جزء عقودی است که به راحتی قابل فسخ و انحلال نیست لذا پیش از امضاء قرارداد تمام شرایط و ضوابط لازم الرعایه در چنین قراردادی با وکلای کانون وکلا مطرح کنید.
۷- در قرارداد قید شود چنانچه سازنده بنا به هر دلیلی بیش از شش ماه،عملیات عمرانی را متوقف کرد،قرارداد مشارکت بدون نیاز به حکم مرجع قضایی منفسخ می شود*در شرح مصادیق انحلال قرارداد بین بطلان.فسخ/انفساخ و اقاله تفاوت های اساسی وجود دارد که لازم است با دقت از این الفاظ استفاده شود. حتی الامکان پیش نویس قرارداد را نزد چند وکیل خبره در امور قراردادها ارائه و نظرات ایشان را در قرارداد لحاظ کنید.
تذکرمهم:
با توجه به آثار اقتصادی و سرمایه ای که در این قرارداد جاری است،مطمئن ترین راهکار ،تنظیم قرارداد توسط وکلای دادگستری و نظارت ایشان تا آخرین مرحله ی قرارداد است=هزینه ی چنین امری در قیاس با خطرات احتمالی در حیف و میل شدن سرمایه ی طرفین قرارداد،بسیار ناچیز است.
* بنا به ماده۴۷قانون اجرای احکام مدنی در پرونده هایی که موضوع آن انجام تعهداتی مانند احداث بنا،اخذ پایان کار از شهرداری و...است. اگر محکوم علیه از انجام دستور دادگاه امتناع کرد،محکوم له می تواند با هزینه ی خودش،موضوعِ حکم را اجرا کرده سپس به استناد ماده۳قانون اجرای محکومیت های مالی ،تقاضای جلب وبازداشت محکوم علیه را بابت بدهی ناشی از اجرای تعهد مطرح کند.
*بابت الحاق شروط فسخ و انفساخ در قرارداد حتما باید از وکیل دادگستری مشورت بگیرید.
*تنظیم قرارداد مشارکت =شریک شدن سازنده در ملک شما=مراقب باشید تا با یک امضاء بخشی از ملک خودتان را بدون دریافت یک ریال به غیر واگذار نکنید.
بابت اجاره ی محل سکونت،سازنده را مکلف کنید مورد اجاره را برای شما رهن کند تا بابت اجاره بها معطل سازنده نشوید.
* وکیل دادگستری
از سختی ها و چالش های اساسی پرونده های قضایی زمانی است که بنا به مستندات قانونی و اصول حقوقی حق با مدعی است اما از طرفی متوجه می شوی وی از اعتماد طرف سوء استفاده کرده، قرارداد یا سند فی مابین را به نفع خودش تنظیم کرده....
